Ипотечные кредиторы нередко одобряют вам больше жилья, чем стоит покупать. Их расчёт отвечает на вопрос «какой максимальный кредит этот человек, скорее всего, не перестанет платить», а не «с каким платежом этот человек продолжит радоваться жизни». Это очень разные вопросы, и их путаница — то, как люди становятся «бедными с домом»: всё уходит на жильё.
Правило, которым пользуются банки, и его слепое пятно
Многие кредиторы опираются на соотношение долга к доходу: часто расходы на жильё держат в пределах примерно 28% валового дохода, а все платежи по долгам — в пределах примерно 36–43%. Слепое пятно здесь — валовой доход: это зарплата до налогов, до пенсионных взносов, до медицинской страховки. У двух людей с одинаковой «грязной» зарплатой на руках может оставаться совершенно разная сумма — в зависимости от налоговой ставки, льгот и существующих долгов.
Более честная методика
Начните с зарплаты «на руки», а не с оклада, — воспользуйтесь нашим зарплатным калькулятором, чтобы увидеть реальную сумму в месяц после налогов. Затем идите от цели: многие финансово благополучные владельцы жилья держат совокупные расходы на дом (ипотека, налог, страховка, взносы товарищества собственников, содержание) в пределах 25% дохода на руки, оставляя ощутимый запас на сбережения, погашение долгов и просто жизнь.
Не забудьте о расходах, которые ипотечный калькулятор не показывает: налог на недвижимость, страхование жилья и — если первоначальный взнос меньше 20% — ипотечное страхование, плюс реалистичный бюджет на содержание (распространённое эмпирическое правило — 1% стоимости жилья в год на поддержание в порядке).
Проверьте цифру на прочность
Прежде чем принять решение, представьте временное падение дохода или незапланированный расход и спросите себя, останется ли платёж посильным. Если ответ подтачивает вашу уверенность, бюджет слишком натянут. Прогоните через наш ипотечный калькулятор несколько сценариев — разные цены жилья, первоначальные взносы и сроки — и сравнивайте не только платёж, но и то, как он соотносится с вашим доходом на руки.